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安居客将赴港上市 姚劲波凭什么跟贝壳竞争

  对于有过租房找房的用户对于安居客应该不会陌生吧。近期有消息称,安居客将赴港上市,难怪前几天安居客老板姚劲波对贝壳进行攻击,那么姚劲波凭什么跟贝壳竞争?想要了解的朋友就不要错过咯,赶紧来好好研究西,看看这波上市会带来什么影响吧。


  4月8日,安居客正式向港交所递交招股说明书,这是58同城私有化后,姚劲波再次试水资本市场。若安居客顺利上市,这将是姚劲波搭建起的第二家上市公司

  这两年,姚劲波与左晖成立的贝壳找房平台对立趋势明显,双方官司和声讨不断,而安居客一直将贝壳找房视为最大竞争对手。不过招股书披露,双方根本不是一个量级的对手。

  2020年,安居客营收80亿,而贝壳同年营收达到705亿,约为其1/10。于是市场上各种对比,安居客和贝壳找房之间差了26个房多多,差了8个易居等。

  目前,安居客的收入来源相对单一,还严重依赖在线营销服务,而非因促成交易获得的佣金收入,这在商业模式上已落后于同行。除了收入来源过于单一,安居客因用户信息泄露和虚假房源信息而广被诟病。

  目前 ,房产信息服务平台开始了一轮“上市潮”,前有房多多、贝壳找房成功上市,后有去年底才成立、今年即筹谋上市的房车宝,只不过,安居客上市想复制贝壳的“神话”,有点难。

  谁是安居客

  安居客成立于2007年,专注在线房产信息平台,2015年被58同城以2.67亿美元收购。2019年,安居客通过收购“爱房”扩展至新房交易服务,并提供在线及线下的新房推广及交易服务。

  通过整合安居客、58房产、爱房和巧房,58同城已将安居客从一个在线营销服务提供商,转型为一个开放型房产信息交易服务平台。

  安居客控股股东是曾于纽交所上市的58同城,持有公司45.3%的股权。目前,58同城实际控制人为姚劲波,其透过Quantum Bloom持有58同城54%的股权。姚劲波为安居客实际控制人,并担任董事会主席、行政总裁。

  招股书显示,安居客的收入主要来自于在线营销服务和交易服务,不过,在线营销服务占了收入来源的绝大部分,报告期内,安居客来自于在线营销服务收入分别为61.47亿元、72.97亿元、77.80亿元,占比分别为98.9%、96.3%、96.9%。

  这也意味着安居客的收入来源相对单一,严重依赖在线营销服务,而非因促成交易获得的佣金收入。

  所谓在线营销服务,通俗地说就是流量生意,二手房为房产经纪品牌及经纪人提供营销服务,以及就新房为房地产开发商提供广告及促销服务。安居客提供平台,中介在平台上发布房源,吸引客户,但安居客不参与后续交易,仅在最早期收取房产经纪人及中介的费用。

  安居客的招股书显示,公司2018年-2020年的营业收入逐年上升,但是其利润以及净利润率却出现了下降。

  2018年~2020年,安居客的营收分别为62.16亿元、75.79亿元、80.52亿元,净利润分别为19.07亿元、23.06亿元、19.55亿元,2020年净利润降幅达15.2%,明显的回落。

  另外,安居客的毛利维持稳定,但净利率却明显下滑,2018年~2020年,净利率分别为30.7%、30.4%、24.3%,2020年净利率骤然下降超过6个百分点。

  在成本开支中,销售及营销开支占比较高,安居客增长最快的销售费用为广告及营销开支,由2018年的13.73亿元增长至2019年的16.26亿元,再增至2020年的23.72亿元,增速分别为18.42%、45.94%。

  由于安居客本质上做的是“流量生意”,因此在流量获取上花费了大力气,大量资金投入营销,扩大平台的影响力,以获得更多的用户和房产经纪带来的房源。

  截至2020年12月31日,安居客在线房产平台上的付费经纪人数量超72.6万人,占据67%的线上房地产营销市场份额。

  虽然这些经纪人为平台带来了规模不小的房源和收入,但经纪人与经纪人之间的竞争也十分白热化,除了花更多的钱角逐竞价排名外,经纪人开始通过精美的房源图片、明显低于市价的标价来吸引“傻白甜”的用户。

  正是这些因素,一定程度上导致了安居客平台上假房源泛滥。黑猫投诉上,安居客共有732条投诉,投诉集中在中介跑路、虚假房源、骗取押金中介费等问题。

  事实上,从2017年至2020年,全国多地住建委、网信办等监管部门多次通报58集团旗下58同城和安居客违规现象,牵涉虚假房源泛滥、黑中介、上线小产权房和保障性住房以及涉嫌泄露用户信息等问题。

  作为线上房产“端口流量老大”,安居客要通过收取平台服务费、广告费获利,被认为是缺乏有力的监管导致平台上假房源泛滥。

  曾经的反贝壳

  由于房地产体量巨大,无论是新房还是二手房,都有着巨大的存量和增量空间。

  正是因为市场巨大,这个赛道上强者林立,除了贝壳、房多多等交易型平台,我爱我家、中原地产也在大力线上化。此外,还有大量的互联网巨头进军抢食,像2020年9月天猫与易居战略合作,共同上线“天猫好房”平台;京东房产继2020年618上线自营房产后,又推出“好房京选”品牌。

  也就是说,目前安居客不仅要和原本赛道的选手竞争,还要应对互联网巨头的围堵。

  值得一提的是,近年来,姚劲波与左晖成立的贝壳找房平台对立趋势明显,双方官司和声讨不断。

  脱胎于链家的贝壳找房,2018年才上线,成立三年便完成上市。

  早在2018年6月,姚劲波便联合我爱我家、中原地产、21世纪不动产、麦田房产等数十家房产中介,发起真房源誓约大会,这一联盟,被业界称为“反壳联盟”。

  此后,安居和贝壳纠纷不断。2019年,安居客向法院起诉,指责贝壳盗用房源信息涉不正当竞争,并索赔9000万。紧随其后,贝壳以同样的理由反诉安居客,索赔1亿元。

  同一年,安居客还与世联行、同策咨询共同发布了互联网+新房分销服务平台“58爱房”,共同阻击贝壳找房。但2020年12月,世联行和同策咨询纷纷退出,安居客收购回了世联行、同策所持有的爱房55%股权,实现对爱房全资控股,“反壳联盟”已名存实亡。

  由于贝壳的规模快速扩大,不少中介公司加盟贝壳,像2019年初拥有近6000家加盟门店的21世纪不动产“倒戈”入驻贝壳平台。

  2020年,贝壳找房美股上市,市值最高超过800亿美金,截止最新数据,贝壳找房的总市值为665亿美元。

  2020年,贝壳平台连接的经纪人超过49万,连接的经纪门店数超过4.69万家,移动端平均月活跃用户(MAU)为4818万。2020年,贝壳的总交易量突破3.5万亿元,全年营业收入高达705亿元;而安居客2020年的营收规模约80.52亿元,仅为贝壳的11.4%。

  其中,贝壳存量房业务的交易总量为1.94万亿元,营收为306亿元;新房业务交易总量为1.38万亿,贡献收入379亿元,占总营收的53%,而安居客的新房交易连贝壳的5%都达不到,差距更是大。

  虽然在用户眼中贝壳和安居客同处于房产经纪赛道,但二者做的实则并不是同一个生意,贝壳倾向打通房产交易全链路,通过收取佣金获利,但安居客实则做的是流量生意,通过向房产中介或经纪人出售平台曝光位来获得收入。

  从最新的布局上看,安居客也在向贝壳看齐,比如安居客希望加大新房交易的收入来源,目前,安居客的“爱房”则承担了新房交易这个角色。招股书显示,2020年,爱房的交易总量达653亿元,较2019年增长了282%,创造的收入也从2019年的4.13亿元上升到14.24亿元。

  另外,安居客希望通过增长来驱动“交易服务”,解决收入单一的问题,这些与贝壳做的是同类的生意。安居客从反贝壳变成了希望成为贝壳的样子。

  2020年贝壳找房上市当天,姚劲波发文:“今天贝壳上市,向左晖总表示祝贺。但负责任的讲我们相信开放平台Android会大于封闭,58安居客退市后会全方位进入/赋能产业!”

  只不过,经过一年,安居客又重新走上了上市之路,且早已被贝壳这个昔日竞争甩在了身后。

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