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领展接盘万科系一半股权 零售地产与购物中心撞出增值火花

  地产类收购的顺利进行通常是借助了自带的优势风口,企业会进行联合或收购的方式开发出一个更有价值的玩法,期间也会存在不景气的可能,不过只要选资金链较强以及危机控制做的较好的项目前期就可以得到一定的保障,这样设计后不仅会降低收购投入,后期的盈利也能达到一开始想要的效果。


  2月,领展房地产投资信托基金(下文简称“领展”,00823.HK)发布公告称,公司将收购上海七宝万科广场50%的股权,该收购将于3月份完成。根据双方之间已协定的负数人民币8.555亿元估计经调整资产净值调整后的议定物业价值,买方须支付的初步代价为27.723亿元。

  领展表示,本次收购资金将由领展现金储备及现有债务融资拨付,并会就大部分的外汇波动作出对冲安排。此次交易完成后,上海七宝万科广场的零售管理人(印力集团)将维持不变。印力集团对和讯房产表示,此次的收购计划暂未对项目后续的管理运营带来影响。据了解,七宝万科广场是区域性综合型购物中心,由万科集团与GIC(新加坡政府产业投资有限公司)合作投资打造,双方各占50%股权。本次收购,领展接手的50%股权来自于GIC。

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  领展投资上海零售房地产逻辑这是领展在上海首次进行零售房地产投资。领展行政总裁王国龙表示:“这次收购贯彻领展的投资策略,投资于具长远增长潜力、并能带动收入及分派的房地产项目。收购完成后将即时获得收益,且增长潜力强大。”


  领展房地产投资信托基金是首家在香港上市、及亚洲市值最大的房地产投资信托基金。公司于2020年9月30日的备考物业组合估值共计1950亿港元。此次交易完成后,领展的备考经调整债务对资产总值比率将由17.9%上升至19.2%。截至2020年3月31日,领展物业共计134个,资产优化项目87个,资产收购约500亿港元。截至2020年9月30日止六个月,领展在内地物业净收入4.56亿元,物业组合估值227.3亿元。

  领展此次进入上海零售房地产投资或与上海零售业在本次新冠疫情中的表现有关。“在内地四大一线城市中,上海的零售业在新冠肺炎疫情下复苏步伐最为迅速。”王国龙表示,“在新冠肺炎疫情期间,该中高档商场(上海七宝万科广场)展现了抗逆力。截至2020年12月底,商场租用率约为97.8%”

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  万科商业市场动作频频上海七宝万科广场是万科在上海的第一个万科广场系购物中心项目。资料显示,上海七宝万科广场共同組成零售面积约14.89万平方米,提供购物、休闲、观光、餐饮、娱乐及文化体验,及设有1,471个泊车位的停车场,面积为8.5万平米。于2020年末,其可租用净面积为8.95万平方米,已订立306份租约,占该物业零售面积的可租用净面积约97.8%;将于2021年至2023年期间到期的零售租约占该物业零售面积的现时基本租金收入约73.6%。


  上海七宝万科广场也是万科对于商业综合体的尝试项目之一,2014年,万科曾表示,商业将来会将成为一个很大的业务板块,并且万科有再造1个1000亿商业万科的雄心。在首次对外公开万科的雄心后,近几年,万科在商业市场动作频频。

  2016年,万科与若干合作方组成的联合收购平台收购印力96.55%的股份。印力作为专业商业管理公司,帮助万科聚焦存量项目的运营管理。2018年,万科联合印力收购凯德20家购物中心,总建筑面积约95万平方米,此次收购帮助万科完善了商业项目的全国化布局。2019年,印力集团发起设立两笔资产支持专项计划,希望通过外部资本整合公司存量资源,从而进一步促进商业地产的发展。

  万科2020年半年报显示,截至报告期末,万科(含印力集团)累计开业的商业项目面积836万平方米,同比增加11.1%,报告期内商业业务(含非并表项目)营业收入30.5亿元,同比增长0.3%。其中,2020年1-6月,上海七宝万科广场营业收入共计1.82亿元。

  看得出政府已经表达了支持收购的暗示并希望企业参与到建设的阵容中来,以至于以后将有大量企业采用联合的方式获得更为广泛的市场,这一次合作的新模式相信在未来也将存在掘金优势,二者的合作方向今后可以多多关注。

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